嘉宾陈国强

人民网的各位朋友们大家好，很高兴再次来到人民网与大家交流不动产登记这样一个话题。 [10:06]

嘉宾陈国强

前两天国土部明确了不动产登记时间表，对于后续如何推进不动产统计登记作了具体的安排。因为过去对于不动产登记的管理方式不同部门由于职能条块分割，没有建立统一的登记口径，数据的采集、统计的规范不是统一的，相关的数据也没有联网，相互之间的信息实际上是孤岛的方式。基于这样的现状，现在统一由国土资源部来协调推进这项工作，所以它需要建立一些规范，之前明确的是今年6月份要出台统一登记管理条例，明确如何推进这项工作，把相关的推进制度要建立起来。到2015年要具体推进，根据明确的管理条例来进行具体的实施。由于不动产统一登记涉及的范围非常广，工作量非常大，可能需要投入的人力、财力、数据采集的工作量是非常好大的，所以需要花好几年时间。除了我们一般理解的不动产，比如住宅、写字楼、商业之外，实际上如果简单来理解，土地之上的，无论是草地、山地、山林、江海河湖，包括地下的矿产，都属于不动产的范畴，所以可想而知开展这项工作的难度是如何大。刚才提到很多领域在过去还是空白，像城镇住宅，过去住建部牵头有一个不错的信息登记的基础，但是未来要按照统一的登记规范来实现全国范围的联网、数据的统一采集，可能有些实际的工作难度、工作强度超出我们一般人的想象，所以，计划用几年时间来推进这项工作，到2018年实现管理平台的全国联网运行，基于我们现有的工作基础，我觉得这是比较可行的。 [10:21]

嘉宾陈国强

国土部、住建部、林业局、海洋局等等，因为不同的不动产形态归属的部门不一样，所以由主管部门牵头做相关的登记，登记的结果或登记的数据相互之间并许多相互开放，资源没有共享，有些工作该做的可能没做，或者是做得不够扎实，流于表面的状况，信息不完全、不准确等等，包括过去我们关注比较多的是城镇住宅，像农村的宅基地，包括过去实行联产承包责任制，农民承包的田地、山地等等。十八大之后明确对于农村集体的山地、宅基地等等都要经过确权，登记的过程实际上也是个确权的过程，对于下一步的农村集体用地，包括宅基地进入市场，实现农民的财产性收入提供一些基础信息，这项工作就是在这样的背景下启动的，并且由国土部来统一协调这项工作。 [10:21]

嘉宾陈国强

以过去住建部牵头的城镇住宅为例，由于最近这些年房地产市场的发展，尤其是房价的节节攀升，对于住房数据库的建设提出了很迫切的要求，过去政府也明确过，全国主要城市甚至是全国地级市、设市的城市要实现住房数据库的联网，但是由于各方面的原因，一方面是由于过去的住房信息管理，在全国来说是2005、2006年之后才通过网络的方式来实现数据的备案、登记和管理，在之前，住房市场化改革是1998年开始启动的，1998年之前也有一些城镇房产，比如北京过去在单位的福利分房阶段，也有一些老公房，以及北京的央产房、军产房、校产房等等，不同类型的房产在信息登记过程中的信息是非常不完全的，只有2005年、2006年真正实现电脑管理之后，信息才比较全面、准确，之前的很多住房信息采集的数据口径不一样。所以，对这项工作，一方面是市场的发展提出了迫切的要求，另外一方面，数据管理、信息管理、不动产资源的管理现状又非常薄弱，所以，住建部之前代表国务院提出过很多具体的要求，但实际上由于刚才提到的客观原因，另外也存在一些主观的人为因素，比如有些占有过多房产资源的个人、家庭，他可能不太愿意面对住房信息联网这样一个现实，所以可能在实际推进的过程中遇到各种形式的阻力。所以，城镇住房信息系统的数据库的建立以及不同城市的联网，过去我们尽管做了很多努力和准备，但没有按照我们预期的工作目标时间表实现，这可以说代表了过去我们在不动产管理方面的一些现实状况，现在由国土部来牵头，统一进行不动产登记，因为它涉及的范围更广，除了住宅之外，还涉及到很多其他形态的不动产，可想而知接下来推进这项工作可能遇到的问题也不会少，同样也要正视其他方面的阻力，包括主观的、人为方面的一些阻力，我们也要有所预估。 [10:24]

嘉宾陈国强

从住房管理的角度，住房信息管理联网非常基础的工作，和我们过去进行的人口普查、经济普查一样，隔三年、五年就要进行一次动态的重新登记、重新调查。关于房地产，我以住房的信息为例，1998年我们启动全国住房改革，但目前由于住房资源系统信息库建立不完善，比较薄弱，这些城市政府对于所在城市的住房资源状况并不清楚，管理是不完备的，有历史原因，也有这项工作启动滞后的原因，各种年代的房屋形成的产权不一样，管理的现状不同，以及当年管理这些房产的手段等等这些原因造成我们的住房资源管理是非常滞后于行业发展的需要的。摸清家底，了解这些资源的状况，以便于将来更规范化的管理，包括现在住房市场面临的一系列的问题，都需要建立在对于市场现状的了解基础之上，如果不了解住房资源的现状，比如某个城市要制订住房保障的规划，要制订住房建设的三年规划、五年规划等，就无从谈起，或者说这样一个规划的可行性、针对性就会大打折扣。所以，进行不动产的统一登记，了解某一特定领域的不动产资源现状，这和我们了解掌握人口资源状况、基本的经济数据的作用、意义是同样的，不掌握这些，我们就无法更好地去规划未来，它们蕴含的意义是同样的。 [10:29]

嘉宾陈国强

房地产只是不动产的一种类型，刚才我们提到了，除了城镇住房、农村住房之外，还有大量的其他不动产的存在，比如农村的土地，草原、草地，大江大河、山川，以及包括地下所蕴藏的各种矿产，都属于不动产，如果直观地表述，地上地下的，地上的包括写字楼、办公空间都属于不动产，还有底下的煤矿等各种矿产，同样属于不动产，包括海洋，只要是属于我国海域范围内的，都属于不动产，所以它的范围远远超出我们所理解的房子的概念，城镇住房、农村住房只是不动产的里边很有限的部分，当然这个价值很大。如果规范地表达，不动产是指依自然性质或法律规定不可一堆的财产，如土地、房屋、探矿权、采矿权等土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。这样一讲，大家就很容易理解不动产登记将来涉及的范围、需要投入的人力物力、工作的难度的概念了。 [10:31]

嘉宾陈国强

我理解，不动产登记实际上跟人口普查、经济调查是一个性质，人口普查只要确实有这么个人存在，那肯定是需要如实登记。从不动产登记的角度恐怕更是如此，登记的过程也是一个确权的过程，就是你家庭里有什么样的房产，包括农村的宅基地，你要通过登记来实现你的权属的明确，将来如果你不主动如实申报，这个产权的问题可能就会存在不确定性，有可能原本属于你的财产，由于你没有如实申报，将来的权属可能就会出现纠纷，你的财产权利就难以得到保障，所以，登记本身就是对你的财产的一次确权，将来如果要上市，真的就是一个最基本的依据，经过国家权力部门或者主管部门确权的，将来它的流转、抵押以及财产性收入都是由此而来。当然我们也理解，可能少部分家庭或者少部分人由于通过一些不正当的方式获取了过多的房产资源，他可能对不动产登记存在一些顾虑和担忧，我想这也可以理解，关键是，如果你不主动如实申报这个财产，你非法获得的财产将来恐怕也不能获得法律保护。如果你的财产来源不是很正当，或者说你的收入可能是通过合法收入之外的途径获得，我想，将来可以通过一些正当的手段，比如你把这些不劳而获的或者非法途径获得的财产通过符合法律的程序和方式退还，比如开发商通过诉讼使产权明确，或者该退掉的财产退还给有利益来往的这些人员，另外，你也可以通过其他的合法渠道使得这些财产阳光化。但退一步讲，如果在不动产登记过程中你不申报或者虚报，缩小或者怎么样，将来你的产权肯定会带来一系列的隐患或者不确定性。所以，即便是刚才提到的少部分人，恐怕他也需要评估报或者不报、如实报或者是虚假申报的利害关系，没有理由不配合政府来进行不动产登记，从理论上应该说这是需要每一个公民自觉配合的过程，因为这本身也是对你财产权利的一种保障，否则的话，将来可能会面临一系列的缺乏法律保护的纠纷。 [10:33]

嘉宾陈国强

它肯定跟现在不断推动的反腐有关系，但是我们从旁观的角度观察，一个官员如果没有触犯法律，或者没有到违规违章的程度，他的基本权益也不会受到干预，在2018年以前，不动产信息管理平台运行之前，再具体来说，在针对住房的房产税将来全面实施之前，他对于这个房产的处置还有足够的时间，哪怕你现在占有了过多的房产，或者你在北京或其他城市都拥有房产，你还有足够的时间来处置这些财产，只要你在这个期间没有触犯法律，贪污腐败还没有充分暴露之前，实际上对他来说还有足够时间的处置，所以这个担心是根本没有必要的。当然，从政府管理的角度，对包括房产在内的其他不动产的统一登记，这是管理的基本需要，建立完整、准确的数据库是对于未来对各种形态的不动产进行管理的基本要求。所以，有这种当心的人我也可以理解，面对国家这样一个不动产登记的做法，我想，他需要冷静地评估，我个人判断，他没有理由、没有必要隐瞒自己的财产不进行申报或者拒绝登记，因为这样做的后果恐怕更严重，他的财产就难以得到保障，而且也是不打自招，此地无银三百两的做法，你明明有房产资源证，即便不是在你名下，你不作申报或登记，不是正好暴露出你有这样的担心吗？为什么会有这样的担心呢？不正是说明你有问题吗？所以我觉得，这种担心可以理解，但恐怕最可取的做法还是按照国土部将来要明确的管理条例来配合政府做如实的申报。 [10:35]

嘉宾陈国强

它是有助于遏制或者抑制在住房领域占有过多的住房资源，在2010年国八条出台之前，只要你有支付能力、有购买能力就没有限购，你买三套、五套都是允许的，以这个时间节点作为一个基本的划分，之前你买三套、五套都是合法的，关键是你的收入来源是不是正当的，区别在于这个。特别是不动产统一登记之后，特别是对于官员的财产申报，这里涉及到住房的制度，它将来会成为遏制或抑制官员贪腐的主要手段。对于普通公民，他在买房的过程中，对于买不买房这个问题也会有助于引导，实际上它要引导形成一个观念，就是住房主要是用于自住而不是投资手段，因为现在的政策指向很明确，政府对于过度的、超前的购买房产有一系列的限制性手段，鼓励大家买房是为了自住，强调住房的居住属性、使用属性，对于已经占有过多房产资源的家庭和个人来说，的确需要重新来权衡是不是需要合理地去处置一些房产，让资产的配置更加多元化一些，不要把太多的资源配置到房产方面，这对于抑制腐败、抑制房产投机态度、理性地进行住房消费肯定是有好处的。 [10:37]

嘉宾陈国强

这个问题比较敏感，政府也没有明确表态，我个人理解，将来完整的不动产信息管理平台建成运行之后，是不是让每个公民没有任何限制地可以去查询其他人的住房信息或者其他的房产信息呢，我相信不会这样无条件地完全的公开透明，可能会设置一些前提条件，比如发生二手房的转让交易了，要查询对方的房产的权属关系，可能允许查询，肯定会设置一些条件。实际上，房屋信息跟个人或家庭的其他私人信息一样，是属于个人隐私范畴，如果发生产权转移或房屋的转让交易，肯定允许。当然，像公安部门对于个人信息的使用一样，对于特定人群，或者是有触犯法律行为的人，或者是作为纪检部门的查处对象，他们的不动产信息肯定是可以查询的。普通人担心这个数据库建立之后是否个人的隐私就不存在了，我相信，该保护的个人或家庭隐私还是要受到保护的。 [10:38]