胡瑞峰：用公证规范不动产交易市场维护市场秩序
文章来源：河南区域合作 添加人：艾琴海 添加时间：2016年4月1日 11:02
全国人大代表胡瑞峰认为，在我国法治实施体系中，公证制度是预防纠纷替代诉讼的司法证明制度。
胡瑞峰代表说：春节以后,上海、北京等一线城市房价出现迅速上涨,楼市火爆异常，引起住建部和一线城市政府相关部门的密切关注。在这敏感时刻，两起消费者通过沪上知名房产中介链家地产购房被“坑”的案件曝光，暴露出房产中介服务和房地产交易市场监管中的一系列问题，瞬间成为房地产和法律界业内的热点。加强对于中介行业的监管，规范交易流通环节，打击各种交易上的违法违规行为，是规范不动产交易市场，保持楼市稳定的重要举措。房地产问题关系国计民生，尤其是在一线城市，房产交易一头与投资相连、一头与消费相连，往往涉及巨大的经济利益，关联效应非常大，容易引发一系列社会性问题，因此，保持房地产的稳定健康发展至关重要。
“上海链家”案例暴露出房产交易市场的混乱和复杂，强力捆绑、垫资赎契、虚假房源、金融衍生、资金池等业务模式，放大了购房贷款的杠杆，为不动产交易市场埋下极大风险和隐患。因此，规范房地产交易市场，保障财产安全和金融安全，维护社会稳定成为迫在眉睫、不容忽视的重大问题。在我国现阶段法律框架内，最行之有效且简便易行的方法是在房地产交易中引入公证事前审查机制，发挥公证作为法治第一道防线的作用，维护交易安全。
胡代表指出：在不动产价值不断攀升的当下，重视不动产流转过程的安全性，明显高于效率和成本，买卖双方希望国家维护不动产流转过程安全性的诉求明显而强烈。从合同法上讲，房产中介作为居间人，应当负有核实房产状况和忠诚的义务，但这些规定都比较粗，执行性非常差，房产中介出现审核不严、提供虚假房源等情况也已经看似司空见惯、见怪不怪。世界上很多国家都设置了不动产交易的前置审查程序。审查重点包括核实房源信息的真实性，确保被交易房产不存在权利瑕疵，成交价格不存在欺诈情形，交易双方明晰合同法律后果等，有效地保障交易安全顺畅进行。在法、德等大陆法系国家，公证在不动产交易中发挥着重要作用，成为不动产交易安全的保护神;而在英美法系国家，买卖和租赁房屋都需要律师的尽职调查。“充分利用公证审查优势，引导交易主体对房屋买卖合同办理公证，事前介入不动产交易法律关系，平衡交易双方的利益。”胡瑞峰说。在我国的法治实施体系中，公证制度是预防纠纷、替代诉讼的司法证明制度，该制度设立的本质就是通过规范法律行为，预防纠纷、减少诉讼。公证提前介入不动产交易过程，以其突出的专业优势和中立的立场，可以帮助当事人进行产权审查、设计合同、明晰法律关系，保障房产交易合同的正常履行，很好地兼顾不动产流转过程中对安全、效率和成本的需要，使不动产交易过程更加安全、权威、便捷和高效。交易过程中，资金的安全问题对买卖双方都很重要，“资金监管”的需求也一再被提及。目前，房产交易资金往往冻结在中介机构(链家)在建委备案的存量房客户交易结算资金专用托管账户中，“上海链家”案例其实是中介机构利用了托管账户资金，通过冗长的交易环节，让资金在自己设置的体系内延长沉淀期，并采取提供垫资、抵押等杠杆服务，形成利益链条，增加收益。因此，资金账户由中立的第三方专业机构管理更为合适。公证机构是法定的提存机构，有独立的提存账户和完备的提存办理流程，可以根据买卖双方事先达成的提存协议，在条件成就后直接将提存款汇入债权人账户，保证房款不被挪用，同时，办理提存公证，还具有债务履行、债权消灭等特定的法律后果，避免在交易过程中一方反悔、拒收资金等情形。因此，在我国的法治框架下，发挥公证在规范房地产交易市场，保障资金安全，维护市场稳定，具有相当的成本优势、效率优势和制度优势。
为发挥公证在规范不动产交易市场中的作用，胡瑞峰提出了三点建议：一是修改《公证法》，确立不动产交易中的法定公证事项，有效解决房地产市场中的交易安全、金融安全等问题。二是充分利用公证审查优势，引导交易主体对房屋买卖合同办理公证，事前介入不动产交易法律关系，平衡交易双方的利益。三是加强税收监管，房地产交易市场阴阳合同盛行，逃税现象严重，公证介入审查对于国家利用税收杠杆调控房产市场具有重要作用。