9日上午，著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松、金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪作为嘉宾主持，开启了主题为“市场的选择 中国经济回稳预期中的楼市”的年度精英对话。
中国房地产业协会副会长朱中一、著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮、著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康、广东省房地产协会会长蔡穗声、中原集团主席黎明楷、及五矿建设有限公司董事总经理何剑波参与对话。
以下为该场对话的现场实录：
巴曙松：这次给的题目是“市场的选择 中国经济回稳预期中的楼市”。而且观点地产新媒体发布了“2012年度中国房地产卓越100榜”，把两个结合起来，我想请教各位专家的问题就是，从观点刚发布的榜单里面看中国房地产市场什么样的脉动、新的特征、新的趋势、新的市场选择。
从一粒沙子里可以看到一个世界，一个好的行业分析者，可以说一叶落而知天下秋，既然要谈市场选择，从这个我们可以看出什么？首先还是从朱中一会长开始。
朱中一：根据这两年的体会，尽管宏观政策还是不断，但是前30强企业也好、或者这次进入榜单的企业也好，一个最大的特点，特别前30强企业、前10强企业，基本上还是坚持比较快速的一种销售，基本上能主动判断决定市场策略，赢得了市场的主动。
陈淮：我 赞成刚才几位专家讲的，2013年这个市场仍然有两个方面是确定的：第一，基本需求、自住型需求、首次置业需求、改善型需求仍然非常旺盛，投机性需求也立 足于改善性需求旺盛的基础上才可能有投机性需求。为什么京剧的票没有黄牛党，歌星的票就有？因为歌星的票供不应求，首先有一帮歌迷的基础才有黄牛党。
第二，我们坚信2013年仍然是中国城市化进程中老百姓住房持续改善的一年，我刚才实际已经说过了，2013年以及此后若干年，中国房地产仍将是全世界规模最大的房地产，而且是增速最快的市场，但是我们需要额外注意的是同时也是竞争日益激烈的市场。
从2012年来看，大家经常听到媒体说“以价换量”，实际说明竞争已经从供给和需求方面开始，这是很好的开端。下一轮竞争，占据垄断地位的企业(大国 企)和市场化之间的竞争，高质量与低质量的竞争，大企业和小企业的竞争，不同城市之间的竞争会日益显著，这就是我对2013年市场一个基本看法。
贾康：卓 越100榜企业是房地产开发市场主体，代表着中国经济社会发展成长中不断涌动着和房地产相关的创业、创新的潮流，这是完全合乎逻辑的。通过一定程序打分的 方式，把一些佼佼者表现出来的同时，还要看到整个业界2012年经受一次考验。在去年5、6月之间，形成实际一种转折--中央没有明确提稳增长，6月货币 政策不到30天两次降低利率动作出手之前，很多企业、地方政府对前景非常悲观，当时不断谈房地产业会不会崩盘。
一种内在逻辑决定了房地产业最严峻时期过去了，我们那个时候就判断下半年是一个总体回暖。
而这个时候要警惕一种倾向掩盖另一种倾向，再往前经济一定是波动的，下一轮考验到来之前，我们要考虑怎么形成核心竞争力，怎么样更加杰出，很多地方很值得我们进一步消化和探讨。
如果说得更直率一点，上一轮最严峻的时候我们没有看到房地产业有典型的破产事件，下一轮到来的时候会不会还会这样呢？市场经济运行过程中的优胜劣汰在别的经济体里面已经有多次洗牌，中国不经过这样的洗涤，恐怕也不能真正健康和成熟起来。
何剑波：刚才特别仔细看了一下，我们卓越100的排行榜有几个特点。一方面是有很多非常知名的大企业入围，另一方面也有一些不太有名的中小企业入围。另外，既有一些项目遍布全国的，全国化经营的企业，也有一些着重一些区域的、地域比较小的企业入围。既有一些老字好的企业入围，也有一些新品牌入围。
卓越100排行榜反映房地产行业是一个新兴的、方兴未艾的、经历了市场竞争、迅速发展的产业，大家都有非常多的机会。在这个行业里面，市场竞争不会给谁 买一个保险，实际上所有企业都会接受市场的检验，如果能经过这个检验，发展可能比较好。如不能经过这个检验，发展就会夭折，这个排行榜也正好反映了这样一 个现实。
黎明楷：从卓越100榜上看，市场聚焦度在增加，大企业市占率一直在提高。谁会做得好一点？谁会做得差一点？
内地基本上是一个政策市，听话的孩子基本上活得好一点。随着国家政策走，国家想你降价的，你赶快降，销量反而会提高，你也没有亏那么多。谁先降，谁就卖得块，第二个项目想学他这个价格来卖，已经卖不出了。
如果说国家不想市场上太多高价的楼，你还在抢地王的话，抢完之后也卖不出，市场没有人买，而且政府不让你卖，就被套在这儿。
现在从榜单看到有一些企业基本上都很听话，就是跟随国家的政策走，可以走得快一点、远一点、好一点。
蔡穗声：我觉得整个市场环境发生了变化，整个政策环境也发生很大变化，行业这几年慢慢发生一些变化，特别是产品结构方面。新型城镇化，除了80后首次置业、改善型要求，还面临着农民转成市民化一部分住房需求，这肯定给房地产提出一些新的要求。
同时，我们还有老龄化问题，老年住宅的解决，我相信也会是2013年以后若干年重点课题之一。
整个经济发展已经不单纯是住宅的要求，整个经济发展对房地产提出很高要求，也面临房地产行业应该跟各种行业有很好的结合，例如工业园区、科技园区、文化园区、旅游地产等等，都是应该面临的和逐步要解决的课题。
这样的话，我相信这个市场的选择、行业企业的选择，会给我们这个行业更多体现国民经济的基础性先导性的作用，也会有更大发展空间。
巴曙松：现在交给李总，李总也收到一些大家的提问，这样大家互动性更强。
李战洪：我想问一下巴曙松、陈淮所长，两位所长这么多年从北京到博鳌，一路南下，一路争辩，而且多年。这个过程中我一直在关注，包括过程关注、包括观点的关注，发现一个悄悄的变化。
陈淮所长观点影响力逐年在上升，底气越来越足，巴所长观点慢慢越来越悲观、越来越谨慎，从他们做事方法也可以发现。
以前听陈淮所长作报告的时候，一定能看到他的PPT，可以看到他在世界各地游历的照片、世界的风景、建筑物。
巴所长以前不要PPT，侃侃而谈，到今天，他有可能判断失误后开始认真做PPT了，就是找理论了。
还有一个特点，陈淮所长研究的越深，例如真正反映人民需求的反弹是好反弹，与市场直接对抗的出来的政策都不是好政策，这个底气越来越足。我们巴所长从房地产业外进入的，就越来越悲观。请问巴所长你怎么看，为什么越来越悲观？为什么今天仍然还在找城镇化的理由？
巴曙松：一个行业的发展是在一个大势的推动下，我们从行业再来做行业、产品、客户的选择定位。既然政策上上下下都在开始强调说城镇化要转型、经济要转型，那也就意味着我们从99年房改以来的基本上可以说是单边市、单边突进这样的走势，有可能面临一个大势的调整。
我们要试图理解这个大势往哪个方向走，既然研究完后无关，那也是一个结论。比如城镇化到底下一轮怎么走？这来未来经济主线之一，再激进一点，把之一去掉都可以。
各个部委从户籍、土地、融资这些方面都在开始配套准备推出，这样对我们行业产生深远影响的政策，可能会成为行业洗牌非常重要的推动力量。顺应它和没有顺应这个趋势，最后结果会出现很大的变化。